Le financement du marchand de biens - Le crédit marchand

Les questions étant nombreuses sur le financement des opérations de marchand de biens, j’ai décidé d’écrire cette newsletter pour répondre aux interrogations que beaucoup d’entre vous, néo-investisseurs, se posent.

Avant toute chose, il convient de distinguer le financement d’une opération d’achat-revente en nom propre ou en société de marchand de biens.


1° Opération d’achat-revente en nom propre

La première chose qu’il faut avoir à l’esprit est qu’aujourd’hui les banques ne cherchent pas nécessairement à faire du prêt immobilier. Les banques vendent à présent des services commerciaux tels que des assurances, abonnements internet, des téléphones portables… Ainsi, les conseillers en agence seront rarement spécialisés dans le prêt immobilier.

Votre conseiller sera donc peu enclin à vous financer une opération d’achat-revente, car il s’agit en réalité d’une opération de marchand. Il faut donc éviter « d’annoncer la couleur » directement.

Les banquiers auront plus de facilité à vous financer un achat de résidence principale ou un investissement locatif si vous êtes déjà propriétaire de votre RP.

Il convient de taire le fait que vous souhaitez revendre juste après, sinon vous aurez beaucoup de mal à vous faire financer !

Si vous achetez un prêt qui devrait être négocié en nom propre, vous pouvez souscrire à un emprunt classique, mais essayez de négocier un maximum de différé de mensualités. Ainsi, vous pouvez faire vos travaux et les commercialiser sans avancer nécessairement beaucoup de trésoreries. Essayez autant que possible de passer par une société de cautionnement et non par une hypothèque. Assurez-vous également à ce que le prêt soit transférable ou négociez les pénalités de remboursement anticipé les plus basses possibles, sans éveiller les soupçons de votre banquier sur une possible revente rapide !


2° Vous demandez un prêt pour marchand de biens

Sachez que toutes les banques ne financent pas ce type d’opérations, il faudra donc passer par une banque spécialisée.

Les marchands de biens ne bénéficient pas de prêts immobiliers classiques, mais de « ligne de crédit » qui sont ouvertes pour chaque opération.

Une fois l’opération soldée, la ligne de crédit est clôturée et il faudra en ouvrir une nouvelle pour la prochaine opération.

Le crédit marchand n’étant pas soumis aux nouvelles normes HCSF, on vous demandera un apport minimal de 10-15%, cela peut même monter jusqu’à 25% (sachant en général on demande 20/25%) dans certains cas, mais encore une fois, il existe des stratégies pour se lancer dans le métier même quand on n’a pas d’apports.

Une commission d’engagement de l’ordre de 1% annuel sur le montant total emprunté tant que la ligne n’est pas close, d’où l’intérêt de revendre rapidement.

Obtenir un financement pour une opération de marchand de biens n’est pas facile, mais c’est faisable. Il vous suffit de connaître les stratégies à mettre en place pour avoir les meilleures chances de se faire financer.

Il faut présenter son projet de façon claire et professionnelle afin que votre interlocuteur comprenne qu’il a affaire à un vrai professionnel.

En récap, le crédit marchand est un crédit in Fine, il ne dispose pas d’IRA, les intérêts sont déductibles du bénéfice imposable, il s’agit d’un crédit avec des intérêts plus élevés, un tel prêt est contractable sur une durée de un an ou deux et renouvelable une fois, son remboursement doit s’effectuer dans les 4 ans et l’hypothèque est obligatoire.